El precio de venta no es lo que pagas. Encima van impuestos y gastos que, en un piso de segunda mano típico de Fuengirola, suman en torno a un 9–10 %. Conviene contar con ellos desde el principio: el banco no los financia, así que salen de tus ahorros.
Esta guía recoge los gastos del comprador. El vendedor tiene los suyos (la plusvalía municipal, la comisión de la agencia y, en su caso, el impuesto sobre la ganancia), y no te corresponden salvo que el contrato diga otra cosa.
Vivienda usada: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
La vivienda de segunda mano en Andalucía paga el ITP. Desde la reforma de 2021 la comunidad aplica un tipo único en lugar de la antigua escala del 8–10 %:
| Caso | Tipo de ITP |
|---|---|
| Tipo general | 7 % |
| Vivienda habitual de hasta 150.000 € | 6 % |
| Vivienda habitual de hasta 150.000 €, comprador menor de 35 años | 3,5 % |
| Vivienda habitual de hasta 250.000 €, familia numerosa o discapacidad ≥ 33 % | 3,5 % |
Los tipos reducidos son para quien la va a convertir en su vivienda habitual. Una segunda residencia o una vivienda para alquilar paga el 7 %.
Hay un detalle que sorprende a muchos compradores: la base del impuesto es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral. Si negocias una ganga por debajo de ese valor, tributas igualmente por el valor de referencia. Tu abogado puede consultarlo antes de que firmes nada.
El ITP se liquida con el modelo 600 en un plazo de 30 días hábiles desde la escritura.
Obra nueva: IVA y AJD
Si compras a un promotor no hay ITP. En su lugar pagas:
- IVA del 10 % sobre el precio, que abonas al promotor a medida que vas pagando.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 1,2 % en Andalucía, sobre la escritura.
Es decir, la obra nueva soporta cerca de un 11,2 % de impuestos frente al 7 % de la reventa. Es una de las razones por las que la segunda mano suele salir más barata en barrios consolidados como Los Boliches o Torreblanca.
Notaría, registro y gestoría
Son aranceles regulados y parecidos en toda España:
- Notaría: aproximadamente del 0,2 al 0,5 % del precio.
- Registro de la Propiedad: aproximadamente del 0,1 al 0,25 %.
- Gestoría (presenta los impuestos e inscribe la escritura): unos cientos de euros.
En total suelen sumar entre 1.500 y 2.500 € para un piso de precio medio en Fuengirola.
Abogado independiente
No es obligatorio, pero para un comprador extranjero es el dinero mejor gastado. El abogado revisa el Registro, las cargas y deudas de la vivienda, las cuotas de comunidad, la licencia turística si la hay y el valor de referencia catastral. Sus honorarios suelen rondar el 1 % del precio más IVA, a menudo con un mínimo.
Asegúrate de que trabaja para ti, no para el vendedor ni para la agencia.
Si el vendedor no es residente: la retención del 3 %
Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, la ley obliga al comprador a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda (modelo 211) a cuenta del impuesto del vendedor. Tu abogado lo gestiona en la notaría; si nadie lo hace, Hacienda te lo puede reclamar a ti.
Si hay hipoteca
Suma la tasación (unos cientos de euros) y las comisiones del banco. Desde la ley hipotecaria de 2019, el banco paga la notaría, el registro y el AJD de la escritura de préstamo, pero no la tasación. A los compradores no residentes se les suele financiar un porcentaje menor del valor, así que cuenta con una entrada mayor.
Ejemplo: un piso de segunda mano de 250.000 €
Como segunda residencia (tipo general de ITP):
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| ITP al 7 % | 17.500 € |
| Notaría y registro | 1.500 – 2.000 € |
| Gestoría | 300 – 500 € |
| Abogado (≈1 % + IVA) | 3.000 € |
| Total además del precio | ≈ 22.300 – 23.000 € (≈ 9 %) |
El mismo piso comprado como vivienda habitual por un menor de 35 años no tendría derecho al 3,5 %, porque supera los 150.000 €.
Antes de reservar
- Consigue tu NIE: sin él no se puede firmar. Nuestra guía de mudanza explica cómo.
- Pide a tu abogado el valor de referencia catastral antes de cerrar el precio.
- Reserva estos gastos en efectivo, aparte de la entrada.
Si aún estás decidiendo dónde comprar, nuestra comparativa de barrios recoge precios orientativos zona por zona.
Cifras revisadas en septiembre de 2026. Los tipos y umbrales cambian: confirma tu caso con un abogado o asesor fiscal. Este artículo es información general, no asesoramiento legal ni fiscal.