Vender una vivienda en Fuengirola cuando vives fuera de España tiene una particularidad que sorprende a casi todos: en la notaría no cobras el precio entero. El comprador está obligado a quedarse una parte y pagarla a Hacienda en tu nombre, y lo normal es que también descuente la plusvalía municipal. Este artículo explica qué se retiene, qué impuestos pagas de verdad, cómo recuperar lo que sobre y qué documentos tener listos.
Si lo que buscas son los impuestos de cada año mientras la vivienda es tuya, están en impuestos anuales del propietario no residente.
1. La retención del 3 % (modelo 211)
Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en la Agencia Tributaria con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura. No es un impuesto adicional: es un pago a cuenta del impuesto que tú debes por la ganancia.
En la práctica, el día de la firma recibes el precio menos ese 3 %, y el comprador (o su abogado) te entrega una copia del modelo 211 presentado. Guárdala: la necesitarás para declarar la venta y, en su caso, pedir la devolución.
Si el comprador no ingresara la retención, la vivienda quedaría afecta al pago de esa retención (o del impuesto, si es menor). Por eso ningún comprador bien asesorado se salta este paso.
2. El impuesto sobre la ganancia (modelo 210)
Lo que de verdad grava la venta es la ganancia patrimonial, a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):
- Valor de transmisión: el precio de venta, menos los gastos y tributos de la venta que pagues tú (comisión de la agencia, plusvalía municipal, etc.).
- Valor de adquisición: lo que pagaste al comprar, más los gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA) y las mejoras que puedas justificar. Las reparaciones y el mantenimiento no cuentan.
- Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición.
El tipo es del 19 % para todos los no residentes, también los del Reino Unido después del Brexit. Aquí no existe la diferencia entre el 19 % y el 24 % que se aplica a los alquileres.
Si has tenido la vivienda alquilada, la amortización de esos años reduce el valor de adquisición y aumentar la ganancia. Es uno de los puntos que conviene que calcule tu asesor.
La venta se declara con el modelo 210 en los tres meses siguientes al mes que tiene el comprador para ingresar la retención; en total, unos cuatro meses desde la escritura. El plazo es el mismo tanto si sale a pagar como si sale a devolver:
- Si el impuesto es mayor que el 3 % retenido, pagas la diferencia.
- Si es menor, o si vendes con pérdidas, pides en el mismo modelo 210 la devolución de lo que sobra.
Hay excepciones, como la exención por reinvertir en la vivienda habitual para residentes en la UE o el Espacio Económico Europeo, pero solo se aplican si la vivienda que vendes era tu residencia principal o lo fue en los dos años anteriores a la venta, el caso típico de quien acaba de mudarse fuera. No alcanza a los residentes en el Reino Unido.
3. La plusvalía municipal de Fuengirola
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la «plusvalía», lo cobra el Ayuntamiento y grava la revalorización del suelo, no la del edificio. En una compraventa corresponde al vendedor, con una regla especial para los no residentes: cuando el vendedor es una persona física no residente, el comprador es el sujeto pasivo sustituto, según la Ley de Haciendas Locales (art. 106.2), que recoge la ordenanza de Fuengirola. Por eso el comprador suele retener también su importe en la firma y es quien la presenta.
Desde la reforma de noviembre de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021) hay dos formas de calcularla. Por defecto se aplica la objetiva, y puedes pedir que se aplique la real si resulta más baja, aportando las escrituras:
- Método objetivo: el valor catastral del suelo (está en el recibo del IBI) multiplicado por un coeficiente que depende de los años que has tenido la vivienda. Fuengirola aplica automáticamente los coeficientes máximos que fija el Estado, contando solo años completos. Hasta el 30 de noviembre de 2026 rigen los de 2024 (Real Decreto-ley 8/2023): 0,20 para 7 años, 0,12 para 10 años y 0,40 para 20 años o más. El Real Decreto-ley 29/2026 fija otros desde el 1 de diciembre de 2026 (0,23, 0,22 y 0,30, respectivamente), pero está pendiente de convalidación en el Congreso, con la votación prevista para el 12 de noviembre, y los decretos anteriores que cambiaban los coeficientes se derogaron. Si firmas a partir de diciembre, confirma qué tabla está en vigor ese día.
- Método real: la diferencia entre el precio de venta y el de compra que figuran en las escrituras, en la proporción que el suelo representa en el valor catastral.
Sobre la base resultante, Fuengirola aplica un tipo del 25 % (el máximo legal es el 30 %). Si vendes sin ganancia según las escrituras, no hay plusvalía que pagar, pero hay que declararlo y acreditarlo igualmente.
La declaración o autoliquidación se presenta en el Ayuntamiento en 30 días hábiles desde la escritura. Lo que pagues de plusvalía, además, reduce la ganancia en el modelo 210.
4. Los documentos que te pedirán
- Escritura de compra y facturas de las mejoras, para calcular la ganancia.
- NIE y pasaporte.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender (y para anunciar la vivienda).
- Último recibo del IBI: el comprador lo pedirá para comprobar que está pagado y para calcular la plusvalía. El IBI de todo el año lo debe quien sea propietario el 1 de enero; el reparto entre las partes se pacta.
- Certificado de la comunidad de estar al corriente de pago, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente. La Ley de Propiedad Horizontal lo exige para otorgar la escritura, salvo que el comprador te exonere expresamente.
- Nota simple del Registro de la Propiedad, que normalmente pide el comprador para confirmar que no hay cargas.
- Si tienes hipoteca, el certificado de deuda pendiente del banco: se cancela en la misma firma con parte del precio.
- Andalucía no exige la cédula de habitabilidad que se pide en otras comunidades para vender una vivienda de segunda mano.
5. Los gastos del vendedor
- Comisión de la agencia, si la hay, más el 21 % de IVA.
- Plusvalía municipal (ver arriba).
- Notaría: por ley el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia, aunque en la práctica el reparto se negocia.
- Cancelación de la hipoteca, si la hay: notaría, registro y gestoría.
- Certificado energético y abogado o asesor fiscal, que normalmente se ocupa también del modelo 210.
Ejemplo con números
Un propietario residente en el Reino Unido compró un piso en Fuengirola en marzo de 2016 por 200.000 € y pagó 22.000 € de impuestos y gastos de compra. Nunca lo ha alquilado. Lo vende en noviembre de 2026, con 10 años completos de propiedad, por 300.000 €. Las cifras de gastos son supuestas, para ilustrar el cálculo:
| Importe | |
|---|---|
| Precio de venta | 300.000 € |
| Comisión de agencia (5 % + IVA) | −18.150 € |
| Plusvalía municipal (suelo 40.000 € × 0,12 × 25 %) | −1.200 € |
| Abogado, certificado energético y otros | −2.500 € |
| Valor de transmisión | 278.150 € |
| Valor de adquisición (200.000 + 22.000) | −222.000 € |
| Ganancia | 56.150 € |
| IRNR (19 %) | 10.668,50 € |
| Retenido por el comprador (3 % de 300.000) | −9.000 € |
| A pagar con el modelo 210 | 1.668,50 € |
El día de la firma este vendedor recibe 300.000 € menos los 9.000 € de la retención y los 1.200 € de la plusvalía que retiene el comprador (y menos la hipoteca pendiente, si la hubiera). En los cuatro meses siguientes paga 1.668,50 € más a Hacienda.
Si firmara a partir del 1 de diciembre de 2026 y se convalida el Real Decreto-ley 29/2026, el coeficiente sería 0,22: la plusvalía subiría a 2.200 €, la ganancia bajaría a 55.150 € y a Hacienda le quedarían por pagar 1.478,50 €.
Con la misma compra, si la ganancia hubiese sido inferior a unos 47.400 €, el 3 % retenido habría superado el impuesto y Hacienda le devolvería la diferencia. Si vendiese con pérdidas, le devolvería los 9.000 € enteros, siempre que presente el modelo 210; hacerlo en plazo evita recargos y sanciones.
Tu país también cuenta
El país en el que resides puede gravar también esa ganancia. Los convenios para evitar la doble imposición suelen permitir descontar lo pagado en España, pero cada país lo aplica a su manera: confírmalo con tu asesor antes de fijar el precio.
Si estás pensando en vender y quieres saber cuánto vale hoy tu vivienda, consulta los precios orientativos de cada barrio en nuestra comparativa de zonas o escríbenos.
Cifras revisadas en octubre de 2026. Los coeficientes de la plusvalía cambian con la ley y tu situación personal puede modificar el resultado: confírmalo con un abogado o asesor fiscal. Este artículo es información general, no asesoramiento fiscal.