Durante años el plan de muchos compradores extranjeros era sencillo: comprar un piso cerca de la playa y alquilarlo en Airbnb cuando no lo usaban. En Fuengirola ese plan choca hoy con tres capas de normas —municipal, autonómica y estatal— y, para la mayoría de los pisos en bloque, la primera ya lo descarta.
1. Fuengirola: la regla del acceso independiente
En agosto de 2024 el Ayuntamiento anunció que limitaría el registro de nuevas viviendas turísticas, tras un estudio que concluía que ejercían una fuerte presión sobre la vivienda residencial.
La herramienta clave es el artículo 7.1.6 del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). El Ayuntamiento lo aplica de forma que ningún piso sin entrada independiente puede tramitarse como vivienda de uso turístico. En la práctica eso incluye el piso típico al que se accede por un portal, un ascensor o una escalera comunes, es decir, la mayor parte de lo que se vende cerca del paseo marítimo.
El Ayuntamiento aplicó la regla a las solicitudes presentadas desde el 22 de febrero de 2024, cuando entró en vigor el nuevo decreto andaluz de viviendas turísticas, y pidió a la Junta que cancelara unas 600 inscripciones que no la cumplían.
Además cambió las cuentas para las que siguen:
- Las viviendas turísticas pagan la tasa de basura con la tarifa B, la de hoteles, hostales y establecimientos similares, según los metros cuadrados.
- Los propietarios que alquilan a turistas pierden la bonificación del 30 % en el IBI de la que disfrutan los empadronados.
2. España: los vecinos tienen la última palabra
Desde el 3 de abril de 2025, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal exige que una nueva vivienda turística en un edificio cuente con la aprobación expresa de la comunidad de propietarios por mayoría de tres quintos. Las que ya funcionaban legalmente antes de esa fecha pueden continuar.
Revisa también los estatutos de la comunidad. Algunos estatutos antiguos prohíben expresamente el uso comercial o de pensión, y el Registro de la Propiedad ha denegado números de registro de alquiler por ese motivo.
3. España: el registro único de arrendamientos
Desde el 1 de julio de 2025, cualquier vivienda que se anuncie para alquiler turístico o de temporada en plataformas como Airbnb o Booking necesita un Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA), que asigna el Registro de la Propiedad tras comprobar que la vivienda cumple los requisitos. Sin él, las plataformas deben retirar el anuncio.
Qué significa si vas a comprar
- Un piso en bloque con acceso compartido: da por hecho que no podrá ser una nueva vivienda turística en Fuengirola. Valóralo por su rentabilidad en alquiler de larga duración o de temporada, o por tu propio uso.
- Un piso que ya está inscrito: pide el número de inscripción, el NRUA y pruebas de que ha estado funcionando. Tu abogado debe confirmar que la inscripción no está entre las impugnadas y que la comunidad no ha restringido el uso. No merece la pena pagar más por una licencia que luego resulte no válida.
- Una casa o un adosado con entrada propia: la norma municipal no es el obstáculo, pero siguen aplicándose la inscripción autonómica, la comunidad (si la hay) y el NRUA.
El alquiler de larga duración es una alternativa real
Fuengirola tiene una demanda estable todo el año de gente que vive y trabaja en la costa, gracias en parte al tren hacia Málaga y el aeropuerto. El alquiler de larga duración exige menos gestión, no tiene el riesgo de la licencia turística y da unos ingresos más previsibles, aunque la rentabilidad bruta sea menor que la de los mejores meses del alquiler vacacional.
Las zonas con estación de tren y servicios del día a día —como Los Boliches, Torreblanca o el centro— suelen ser las más fáciles de alquilar así. Nuestro informe de inversión profundiza en la estrategia de alquiler.
Normas revisadas en septiembre de 2026, y cambian deprisa en los tres niveles: municipal, autonómico y estatal. Antes de comprar con un plan de alquiler, pide a un abogado que revise esa vivienda en concreto. Este artículo es información general, no asesoramiento legal.