Respuesta corta: sí, los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes para comprar en Fuengirola, pero prestan menos que a un residente. Cuenta con entre el 60 y el 70 % del precio (un residente puede llegar al 80 %), un plazo de 20 a 25 años (algún banco llega a 30) y mucho papeleo. El resto del precio, más un 9–10 % de impuestos y gastos, sale de tu bolsillo.
Esta guía recorre las cifras que mira el banco, los tipos que te van a ofrecer, los documentos que necesitas y el orden en que ocurre todo.
1. ¿Cuánto te prestará el banco?
Lo deciden tres límites, y manda el más bajo:
- Porcentaje de financiación (LTV). A los no residentes los bancos suelen ofrecerles entre el 60 y el 70 %: el extremo alto, para ingresos en euros sólidos y bien documentados; el bajo, para compradores de fuera de la UE o perfiles complicados (algún banco baja hasta el 50 %). Un residente que compra su vivienda habitual puede llegar al 70–80 %.
- El menor de precio y tasación. El porcentaje se aplica al menor entre el precio pactado y la tasación del propio banco. Si el tasador valora en 330.000 € un piso que compras por 350.000 €, el préstamo se calcula sobre 330.000 € y la diferencia la pones tú en efectivo.
- Endeudamiento. El banco suele querer que todas tus cuotas mensuales, incluida la nueva hipoteca, no pasen de un 35 % de tus ingresos netos (algunos llegan al 40 % con ingresos altos). Cuentan también las deudas de tu país.
Dos filtros más: el préstamo debe estar liquidado antes de que cumplas 70–75 años (algún banco llega a 80), y el banco mira la divisa de tus ingresos. Un sueldo en euros es sencillo; uno en libras o dólares te expone al tipo de cambio para pagar una cuota en euros, y algunos bancos no prestan con esos ingresos.
2. Tipos de interés: qué esperar en octubre de 2026
El euríbor a 12 meses, el índice de las hipotecas variables, promedió un 3,247 % en septiembre de 2026 (Banco de España) y rondaba el 3,26 % a finales de octubre, muy por encima del 2,2 % aproximado de hace un año. Las cifras siguientes son rangos orientativos de intermediarios y comparadores, no ofertas (solo algún banco, como CaixaBank, publica tipos para no residentes):
| Tipo | Habitual para no residentes |
|---|---|
| Fijo | aproximadamente 3,5–4,2 %, según banco, LTV y perfil |
| Variable | euríbor a 12 meses + 1–2 puntos aproximadamente, es decir, un 4,2–5,3 % hoy |
| Mixto | fijo los primeros años y variable después |
Ojo con el tipo de escaparate. Los anunciados suelen darse por hecho que contratas los seguros del banco o domicilias ingresos en él, algo más difícil para un no residente. Pide el TIN y la TAE con y sin productos vinculados, y compara la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) de varios bancos, no su web.
Las hipotecas variables se revisan cada 6 o 12 meses, así que una subida del euríbor llega a la cuota en la siguiente revisión. En un préstamo de 227.500 € a 25 años, un punto más de interés suma unos 125–130 € al mes.
3. Los documentos
Cada banco tiene su lista, pero cuenta con aportar:
- Pasaporte y NIE. Nuestra guía de mudanza explica cómo conseguirlo.
- Justificantes de ingresos: contrato de trabajo y las tres últimas nóminas, o cuentas y declaraciones si eres autónomo, además de tu última declaración de la renta y un certificado de residencia fiscal.
- Extractos bancarios del último año, una relación de tus bienes y deudas y un informe de solvencia crediticia.
- Origen del dinero de la entrada. Los bancos están obligados por la ley antiblanqueo (Ley 10/2010) a conocer el origen de los fondos y, según el riesgo, a pedir documentos que lo acrediten, así que deja el rastro claro: ahorros, una venta, una donación (con carta, si el banco la acepta).
- La vivienda: contrato de reserva o de compraventa y una nota simple del Registro de la Propiedad.
- Una cuenta bancaria en España. La mayoría de los bancos la exigen para domiciliar las cuotas.
Lo que no esté en español suele requerir traducción jurada, y algunos documentos legalización o apostilla, a tu cargo; algún banco, como el servicio HolaBank de CaixaBank, acepta documentos en inglés sin traducir. Pregunta antes de pagarlas y empieza pronto: las traducciones que faltan son la causa de retraso más común.
4. Quién paga qué
Desde la ley hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019), los gastos de la escritura de hipoteca se reparten así:
| Concepto | Quién paga |
|---|---|
| Tasación | Tú |
| Notaría de la escritura de hipoteca | Banco |
| Inscripción de la hipoteca en el Registro | Banco |
| Gestoría (tramitación e inscripción) | Banco |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca | Banco |
| Copias de la escritura que pidas | Quien las pida |
| Comisión de apertura, si el contrato la tiene (se cobra una sola vez y cubre los gastos de estudio y tramitación del banco, así que es negociable) | Tú |
No lo confundas con los gastos de la compra en sí, que normalmente asumes tú: el 7 % general de ITP por una vivienda de segunda mano en Andalucía, la notaría y el registro de la escritura de compraventa y el abogado. Los tienes en cuánto cuesta de verdad comprar en Fuengirola.
Amortizar antes de tiempo. La ley limita la comisión. En una hipoteca variable puede ser como máximo del 0,25 % de lo amortizado en los 3 primeros años o del 0,15 % en los 5 primeros (el contrato fija cuál). En una fija, hasta el 2 % en los 10 primeros años y el 1,5 % después. En una hipoteca mixta, cada tramo sigue su propia regla. En todos los casos no puede superar la pérdida financiera real del banco.
5. Paso a paso
- Estudio previo. Envías tus documentos a uno o varios bancos (o a un intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el registro, que compara varios). Obtienes una primera respuesta sobre cuánto podrías pedir.
- Contrato de reserva. Antes de firmarlo, pide a tu abogado que supedite la compra a que te concedan la hipoteca. Sin esa cláusula, si el banco te deniega la hipoteca, lo normal es que no recuperes lo entregado: con arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil) lo pierdes, y con arras confirmatorias el vendedor puede exigirte cumplir o reclamar daños. Pide a tu abogado que compruebe de qué tipo son las de tu contrato.
- Tasación. La encarga el banco y la pagas tú.
- Oferta vinculante (FEIN). Desde que la recibes deben pasar al menos 10 días naturales antes de firmar. Es un plazo mínimo que exige la ley para que puedas comparar y entender las condiciones; no es un derecho a desistir después de firmar.
- Acta notarial de transparencia. Vas al notario, que comprueba que recibiste la documentación a tiempo y te explica las cláusulas. Debe hacerse como muy tarde el día anterior a la firma y no cuesta nada.
- Escritura. La hipoteca y la compraventa suelen firmarse el mismo día en la misma notaría.
Ejemplo con números: un piso de 350.000 € en Fuengirola
Un piso de segunda mano de unos 73 m² al precio medio de septiembre de 2026, 4.763 €/m² (índice de Fotocasa), sale por unos 350.000 €. Supón que el banco financia el 65 % a 25 años y que la tasación coincide con el precio:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio | 350.000 € |
| Hipoteca (65 %) | 227.500 € |
| Tu entrada | 122.500 € |
| ITP (7 %) | 24.500 € |
| Notaría y registro (compraventa), gestoría | ≈ 2.500–3.500 € |
| Abogado (≈ 1 % + IVA) | ≈ 4.235 € |
| Tasación | ≈ 300–500 € |
| Extra sobre el precio | ≈ 32.000 € (≈ 9 %) |
| Efectivo necesario en total | ≈ 154.500 € (≈ 44 % del precio) |
La cuota mensual depende del tipo:
| Tipo | Cuota mensual | Ingresos netos necesarios* |
|---|---|---|
| 3,5 % | 1.139 € | ≈ 3.250 € |
| 4,0 % | 1.201 € | ≈ 3.430 € |
| 5,0 % | 1.330 € | ≈ 3.800 € |
*Si la hipoteca fuera tu única deuda y el límite del banco, el 35 % de los ingresos netos. Algunos bancos limitan el plazo de los no residentes a 20 años: al 4 % serían 1.379 € al mes (≈ 3.940 € de ingresos netos).
Si la tasación sale en 330.000 €, el préstamo baja a 65 % × 330.000 € = 214.500 € y tu entrada sube 13.000 €.
Alternativas
Algunos compradores obtienen el dinero en su país, por ejemplo con una nueva hipoteca sobre una propiedad que ya tienen allí. Puede suponer un tipo más bajo y ahorrar traducciones juradas, pero tu vivienda de allí pasa a ser la garantía de una compra en España. Pondera eso, y el riesgo de cambio, con un asesor del país donde vives.
Antes de pedirla
Calcula tu presupuesto al revés: la cuota máxima que puedes pagar, el préstamo que permite, y después la entrada y el 9–10 % de gastos encima. Deja margen: CaixaBank cifra entre un 12 y un 15 % sobre el precio para no residentes cuando se suman extras como traducciones juradas y poderes. Luego mira los barrios que encajan en la comparativa de zonas y lee los impuestos anuales del propietario no residente para que los costes de mantener la vivienda también estén en el plan. Si quieres comentarlo, escríbenos.
Los tipos y las políticas de los bancos cambian cada semana; las cifras son orientativas y se revisaron en octubre de 2026. Si puedes deducir los intereses en tus propios impuestos depende de dónde vivas y de si alquilas la vivienda. Este artículo es información general, no asesoramiento financiero ni fiscal: pide su FEIN a cada banco y consulta a un abogado antes de firmar.